Нежилые помещения

Перечень услуг:

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации права на него в регистрирующем органе.

Это означает, что Вы становитесь собственником недвижимого имущества не в момент подписания договора купли-продажи и даже не в момент оплаты, а только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

В Москве документы на государственную регистрацию перехода права собственности, подаются в территориальную приемную Управления Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве). Мы подготавливаем полный комплект документов в регистрирующий орган.

Мы готовы предложить Вам весь комплекс услуг связанных с приобретением или продажей объектов недвижимости, начиная от проверки «чистоты» сделки, подготовки необходимых документов в регистрирующий орган (Решения общего собрания Участников, Учредительные документы, документы БТИ и т.д.), проверка ликвидности объекта (отсутствие планов города на снос…), предложим безопасные варианты оплаты объекта, проконсультируем по вопросам налогообложения и проведем государственную регистрацию купли-продажи.

Согласно действующему законодательству по договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Необходимо учитывать особенности аренды собственности РФ.

В договоре аренды должен быть четко указан объект аренды. При отсутствии данных положений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В государственной регистрации такого договора должно быть отказано.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Процедура государственной регистрации договоров аренды регулируется главой IV Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация договора аренды или субаренды является одним из основных направлений деятельности нашей компании.

Законом не запрещается, но и не требуется государственная регистрация договоров аренды (субаренды) заключенные на срок менее 1 года.

В соответствии с ст. 223 ГК РФ, ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право аренды, субаренды возникает с момента государственной регистрации.

Особого внимания заслуживает тот факт, что налоговый орган признает суммы, перечисленные за аренду помещения, только после государственной регистрации договора аренды. В исключительных случаях необходимо предоставить оригинал расписки о приеме документов регистрирующим органом, на государственную регистрацию договора аренды.

Мы готовы предложить Вам весь комплекс услуг связанных с регистрацией договора аренды (субаренды), начиная от составления договора, экспертизы уже имеющегося договора аренды (субаренды), подготовки необходимых документов (Решения общего собрания Участников, Учредительные документы, документы БТИ и т.д.), проконсультируем по вопросам налогообложения и проведем государственную регистрацию договора аренды.

Перечень услуг по сопровождению договора аренды (соглашений об изменении и расторжении договора аренды) в целях его государственной регистрации:

• консультирование по вопросам аренды;
• правовая экспертиза предоставленного договора аренды и иных правоустанавливающих документов;
• комплектация пакета документов на регистрацию договора аренды;
• представление документов на регистрацию в уполномоченный орган.

Дополнительные услуги:

• разработка договоров аренды с учетом интересов обеих сторон договора;
• помощь в получении документов БТИ;
• помощь в получении кадастрового плана, если предметом аренды является земельный участок.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», залог недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации.

Это означает, что права и обязанности по договору залога возникают не в момент подписания договора и даже не в момент получения займа (кредита), а только после внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Регистрация договора залога недвижимого имущества занимает особое место в области регистрации прав. Кроме законов и подзаконных актов, в Москве, при регистрации договоров залога, государственные регистраторы руководствуются внутренними инструкциями, а также своим видением и трактовкой нормативных актов. Таким образом, коммерческие организации и даже кредитные учреждения, часто сталкиваются с неожиданной позицией государственного регистратора, которая зачастую выражается в приостановке регистрации договора залога недвижимого имущества и последующем отказе в государственной регистрации.

Данная ситуация осложняется тем фактом, что зачастую кредитные организации, идя на встречу клиенту, выдают кредиты до внесения сведения о залоге в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и получая отказ в государственной регистрации оказываются вне правового поля и повышая вероятность не возврата кредита. В частности у государственных регистраторов нет единой позиции по вопросу необходимости предоставления согласия ТОРЗа на залог части здания. И многое-многое другое.

Мы готовы предложить Вам весь комплекс услуг связанных с регистрацией договора залога, начиная от составления договора, экспертизы уже имеющегося договора залога, подготовки необходимых документов (Решения общего собрания Участников, Учредительные документы, документы БТИ и т.д.), проконсультируем по вопросам налогообложения и проведем государственную регистрацию договора залога.

Выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), является основным подтверждением наличия, либо отсутствия права, ограничения или обременения на недвижимое имущество.

Только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, возникают, либо прекращаются те, или иные права на объекты недвижимости. Зарегистрированные права на недвижимое имущество могут быть оспорены только в суде.

Выписка из ЕГРП требуется в различных случаях. Но особого внимания заслуживает получение выписки из ЕГРП, предполагаемым покупателем объекта недвижимости перед предстоящей сделкой.

При рассмотрении вопроса о «добросовестности приобретателя» суд расценивает получение выписки из ЕГРП, как действия направленные на выяснение покупателем законности и правомерности владения объектом, предполагаемым продавцом. Другими словами, заказывая выписку из ЕГРП, добросовестный покупатель проверяет наличие прав, а также отсутствие ограничений и обременений на объект недвижимости у лица, которое выдает себя за собственника.

Получение выписки из ЕГРП, неоднократно спасало добросовестного приобретателя от риска потери объекта собственности.

Согласно ст. 130 ГК РФ незавершенные строительством объекты отнесены к недвижимости. Также согласно правилам бухгалтерского учета объект незавершенного строительства должен учитываться на балансе организации.

Правила, установленные для возникновения и перехода права на недвижимые вещи, применяются к объекту незавершенного строительства только при вовлечении его в имущественный оборот посредством совершения сделки, предметом которой является передача в собственности или залог.

Регистрация объектов незавершенного строительства является предметом постоянных судебных споров, т.к. официальная позиция регистрирующего органа, касательно данного вопроса, постоянно меняется.

Регистрирующий орган не все недостроенные объекты недвижимости признает объектами незавершенного строительства. Наряду с этим, отдельные регистраторы, регистрируют асфальтовые площадки как объекты незавершенного строительства.

Для регистрации объекта незавершенного строительства необходимо, кроме исходно-разрешительной документации и права на земельный участок, предоставить обоснование необходимости оформления права собственности именно на данном этапе строительства. В качестве такого обоснования может служить необходимость залога объекта незавершенного строительства, для получения кредита на завершение строительства. Кроме этого, причиной оформления собственности может быть необходимость продажи недостроенного объекта и т.д.

Важно на этапе подготовки документов на государственную регистрацию объекта незавершенного строительства, сформировать достаточный пакет документов, в соответствии с последними рекомендациями юридического департамента регистрирующего органа.

Объекты недвижимости в ЕГРП должны быть описаны на основании данных технического учета (инвентаризации) – для зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и кадастрового учета – для земельных участков.

На здания и сооружения БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) выдает копию технического паспорта в полном объеме. Технический паспорт на здание должен содержать поэтажные планы и подробные экспликации к ним (чертежи комнат и помещений на каждом этаже с обозначением номера и площади, а также общую площадь помещений на этаже и во всем здании).

Документы БТИ Вам потребуются для проведения любого регистрационного действия относительно Вашего объекта недвижимости. Выписка из паспорта БТИ, Экспликация и Поэтажный план – это те документы, которые Вам понадобятся для регистрации права, обременения или ограничения права, либо для внесения изменений в ЕГРП.

Выписка из паспорта БТИ, должна содержать инвентарный номер и инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписок должны быть заверены подписью должностного лица и печатью БТИ.

Выписка из паспорта БТИ, Экспликация и Поэтажный план должны быть предоставлены в оригиналах, в противном случае, в соответствии со сложившейся практикой, государственный регистратор произведет приостановку регистрации сроком на 1 месяц, для направления запроса при получение документов БТИ, для подтверждения достоверности предоставленных на государственную регистрацию документов.

Также сейчас можно заказать кадастровый паспорт недвижимого объекта нежилого фонда.

Действующим ГПК и АПК предусмотрено, право организации, физического лица обжаловать действия ( бездействия) должностных лиц государственных органов, в том числе регистраторов.

Юристы нашей консалтинговой компании, окажут квалифицированные услуги по представлению Ваших интересов в суде, в части признания незаконными действий (бездействия) регистрирующего органа (Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве), а также по вопросам оспаривания уже зарегистрированного права.

Хотя государственная регистрация определяется законом как юридический акт признания и подтверждения государством прав на недвижимость, она не является ненормативным актом государственного органа. Совершенный органом по регистрации прав юридический акт не содержит никаких властных предписаний участникам гражданского оборота.

Поскольку регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, в отрыве от материального носителя зарегистрированного права – право устанавливающего документа – она также сама по себе не может нарушать прав иных лиц.

Государственная регистрация является лишь доказательством существования зарегистрированного права. Согласно п.1 ст.2 Закона о регистрации прав, в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не регистрация сама по себе.

В случае удовлетворения исковых требований лица, имеющего притязания на объект недвижимости, регистрация признанного судом права осуществляется в общем порядке, при этом погашается запись о регистрации оспоренного права. Дополнительного решения о признании недействительности регистрации права ответчика и обязании регистрирующего органа произвести регистрацию права истца не требуется.

Мы поможем Вам обжаловать неправомерные действия регистрирующего органа.

Для обжалования неправомерных действий регистрирующего органа обращайтесь к профессионалам.